好宅變凶宅─可否解除買賣契約?
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- 發佈:2022-11-11
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- 作者:協弈法律編輯部-小仲
雖然說買到凶宅之後,到底有沒有鬼影幢幢我們無從得知,也不是律師而是法師的執業範圍,然而凶宅議題在法學界所引起的討論,這幾年依然相當熱烈。關鍵的爭執點就在於凶宅是不是屬於「物之瑕疵」,倘若認為是,則可能依法解除契約或減少價金;但若不是,恐怕就難以主張法律上的權利。
但是要確認是不是「凶宅」就已難倒眾人。根據內政部所頒佈之「不動產說明書應記載及不得記載事項」:「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,若有,應敘明。」此為目前實務界認定凶宅的依據之一。
也就是凶宅的定義有三:在產權持有中、發生於專有部分、非自然死亡如兇殺、自殺。
這是目前法院判決以及不動產業者常常使用的判斷依據,然而這樣的定義仍然不足以處理實務上出現的特殊案件。比方說:自殺者跳樓,途中撞到三樓遮陽台、後來又跌落至一樓地板而死,三樓是否屬於凶宅?
另外,凶宅的感受因人而異。換言之,這宅是凶是福,端看個人主觀感受,有論者指出(臺灣高等法院101年度上字第87號判決),是否為凶宅涉及到宗教信仰、個人心理因素,而有不同評價,對於基督徒來說或許並不覺得有人在屋內非自然死亡,會造成精神不寧或有任何妨礙,但對於傳統民間信仰者而言卻是無法容忍;
再者,即使有人在屋內輕生,清理乾淨甚至重新裝潢之後,物理上的使用並無任何疑慮,似乎與「物的瑕疵」之概念有所不同;最後,如果承認凶宅是物的瑕疵,但凶宅又如同上述,凶或福都有一定的個人主觀判斷,讓賣房子的一方負擔這種取諸於個人主觀判斷之風險,是否合理?(賣給基督徒就安穩成交、賣給八字輕的就可能被解約?)
然而,如果否定凶宅屬於「物之瑕疵」,立刻就會面臨到實際統計數字的挑戰,只要找專業的不動產估價師,就可以馬上有客觀、科學化的統計數據,告訴我們一但某宅是凶宅,那麼房價就必然有所減損。如果買賣房子的過程中,除了住的安心之外,也得保障該房屋的客觀價值不會有不合理之貶損,那麼賣房的一方惡意隱匿凶宅的事實,進而讓買家沒有享受到客觀價值貶損的好處,甚至若該買家往後要出售,還得由該買家承受往後的價值貶損,這樣是否公平?
總上來說,凶宅議題的兩種見解都各自成理。凶宅與否定義難斷、帶有主觀之判斷、物理上無任何使用功能上的疑慮,如此要讓出賣人承擔減價甚至解約的不利益,是否妥當;若從客觀價值上來看,凶宅在交易市場上可以用科學化的方式,顯示出明顯的價值貶損,而該價值的貶損應該屬於物的瑕疵。(臺灣高等法院101年度上字第87號判決、臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決)
法院的態度又是如何呢?
最高法院107年度台上字第718號裁定:「上訴人未能證明系爭預售屋為一般社會通念所指之「凶宅」及具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵,自不得解除買賣契約……。」以此來看,似乎只要能夠證明此乃凶宅、即可據此主張有所瑕疵而解除買賣契約。(臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決同此見解。)
總結來說,法院目前的態度似乎更傾向於認定凶宅確實屬於物之瑕疵,然而要予以注意的是,就算肯定凶宅屬於物之瑕疵,也不表示可以直接解約,依據民法359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」
也就是說,必須衡量雙方的利害得失之後,再來決定解除契約是否妥當。在最高法院103年度台上字第960號判決中,先肯定原審法院確立凶宅造成價值貶損了百分之二十五,然而原審法院不應直接判決買方得以解除契約,而是應衡量該凶宅剩餘價值百分之七十五以及雙方約定的價值,兩者之間是否衡平,值得注意。